Immobilienrecht

Das Herzstück jedes Hauskaufs. Hier wird das Eigentum übertragen. Wir erstellen nicht nur die Urkunde, sondern klären entscheidende Fragen: Wer zahlt die Handänderungssteuer? Wann genau gehen Nutzen und Schaden über? Was passiert, wenn die Heizung eine Woche nach Einzug kaputtgeht? Wir sorgen dafür, dass der Vertrag beide Seiten fair behandelt und rechtlich wasserdicht ist.

Manchmal sind Sie sich einig, aber die Finanzierung steht noch nicht ganz oder der Einzugstermin ist erst in einem Jahr. Ein Kaufvorvertrag reserviert die Immobilie verbindlich für Sie. Das verhindert, dass der Verkäufer es morgen jemand anderem gibt.

Ohne diesen Zettel gibt die Bank meist kein Geld. Der Schuldbrief ist das Pfandrecht, das der Bank Sicherheit gibt. Wir errichten diesen Schuldbrief für Sie und lassen ihn im Grundbuch eintragen. Viele Kunden erschrecken über die hohen Summen auf diesem Papier – wir erklären Ihnen in Ruhe, warum das nötig ist und dass die Bank damit nicht einfach so Ihr Haus wegnehmen kann.

Dienstbarkeiten regeln das Miteinander. Darf der Nachbar über Ihr Grundstück laufen (Wegrecht)? Dürfen Sie näher an die Grenze bauen als üblich (Näherbaurecht)? Oder müssen Leitungen durch Ihr Land geführt werden (Leitungsrecht)? Wir formulieren diese Rechte und Pflichten glasklar, damit es später keinen Streit am Gartenzaun gibt.

Sie bauen ein Mehrfamilienhaus in Steffisburg und wollen die Wohnungen einzeln verkaufen? Dazu müssen wir "Stockwerkeigentum begründen". Wir teilen das Gebäude rechnerisch auf, weisen jeder Wohnung eine Wertquote (in Tausendstel) zu und legen fest, was wem gehört. Das ist die Geburtsstunde der Eigentumswohnungen.

Wenn viele Menschen unter einem Dach wohnen, braucht es Spielregeln. Wer putzt das Treppenhaus? Darf man auf dem Balkon grillieren? Wie werden die Heizkosten verteilt? Ein gutes Reglement verhindert Konflikte, bevor sie entstehen. Wir erstellen eine massgeschneiderte Verfassung für Ihre Hausgemeinschaft.

Nicht alles gehört allen. Wer darf den Garten nutzen? Wer hat Anspruch auf welchen Parkplatz? In der Nutzungs- und Verwaltungsordnung weisen wir Sondernutzungsrechte zu. Das ist wichtig, denn eine Wohnung mit garantiertem Gartenanteil ist beim Wiederverkauf oft viel mehr wert.

Lebenssituationen ändern sich. Vielleicht wollen Sie die kleine Wohnung nebenan kaufen und mit Ihrer verbinden (Stockwerkeigentum Zusammenlegung). Oder eine grosse Loftwohnung soll in zwei Studios aufgeteilt werden (Teilung). Wir passen die Wertquoten an und ändern die Grundbucheinträge entsprechend.

Im Kanton Bern und Region Thun ist das Baurecht häufig anzutreffen. Das Prinzip: Das Land gehört jemandem (oft einer Burgergemeinde), das Haus gehört Ihnen. Sie zahlen dafür einen jährlichen Baurechtszins. Wir erstellen diese Verträge, die oft über 50 oder 100 Jahre laufen, und achten darauf, dass der Zins und die Heimfall-Entschädigung (was Sie am Ende bekommen) fair geregelt sind.

Sie haben ein grosses Grundstück und wollen einen Teil davon als Bauland verkaufen? Das nennt man Parzellierung (Abparzellierung). Wir ziehen im Grundbuch die neuen Grenzen. Umgekehrt können wir auch zwei kleine Grundstücke zu einem grossen vereinen, was oft sinnvoll ist, um Bauvorschriften besser auszunuthen.

Stellen Sie sich vor, zwei Geschwister erben ein riesiges Grundstück gemeinsam. Anstatt es zu verkaufen, wollen sie es in der Mitte teilen, sodass jeder seinen eigenen Boden hat. Das ist die Realteilung. Aus gemeinsamem Eigentum wird Alleineigentum an kleineren Stücken.

Wohnung gegen Haus? Das kommt vor, zum Beispiel wenn die Kinder aus dem Haus sind und die Eltern sich verkleinern wollen, während eine junge Familie Platz braucht. Ein Tauschvertrag regelt diesen direkten Wechsel. Oft fliesst dabei noch eine Ausgleichszahlung ("Aufgeld"), wenn die Objekte nicht gleich viel wert sind.

Dies geschieht meist freiwillig unter Erben oder Miteigentümern, die sich nicht einigen können, wer das Haus übernimmt. Bei einer öffentlichen Versteigerung bekommt der Meistbietende den Zuschlag. Wir als Notare leiten dieses Verfahren, sorgen für einen fairen Ablauf und beurkunden den Zuschlag direkt vor Ort.

Sie möchten jemandem das Recht geben, eine Liegenschaft zu kaufen, bevor Sie sie anderen anbieten? Ein Vorkaufsvertrag sichert dieses Recht ab und wird im Grundbuch eingetragen.