Parzellierung und Vereinigung

Sie besitzen ein grosses Grundstück und wollen einen Teil davon verkaufen? Oder das Land reicht für zwei Einfamilienhäuser? Dann müssen Sie das Grundstück teilen. Dieser Vorgang wird oft als Teilung, Parzellierung oder Mutation bezeichnet.

Der Prozess ist Teamarbeit: Der Geometer misst die neuen Grenzen aus. Die Gemeinde prüft die Bauvorschriften. Und der Notar regelt die rechtlichen Verhältnisse (Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte).

Nicht jedes Grundstück kann einfach so geteilt werden. Wichtigste Hürden:

• Bauzonenkonformität: Die neuen Parzellen müssen gross genug sein (Mindestparzellengrösse) und die Ausnützungsziffer muss eingehalten werden.
• Erschliessung: Jede neue Parzelle braucht einen rechtlich gesicherten Zugang zur Strasse sowie Anschluss an Wasser und Abwasser.
• Hypotheken: Wenn Hypotheken auf dem Land lasten, muss die Bank der Aufteilung zustimmen (Pfandentlassung oder Aufteilung).

Das Gegenteil der Parzellierung ist die Vereinigung: Zwei kleine Grundstücke werden zu einem grossen verschmolzen (z.B. um Grenzabstände intern aufzuheben).

Bei der Grenzregulierung werden nur kleine Flächen zwischen Nachbarn abgetauscht, um z.B. einen geraden Grenzverlauf zu erreichen. Auch hier sind Geometer und Notar nötig.

Der häufigste Fehler bei Parzellierungen ist das Vergessen von Dienstbarkeiten. Wenn Parzelle A geteilt wird, und die neue Parzelle B "hinten" liegt, braucht sie zwingend ein Wegrecht über Parzelle A. Auch Leitungen (Wasser, Strom) müssen oft als Dienstbarkeiten gesichert werden. Wir prüfen das akribisch für Sie.

Vorsicht: Wenn Sie Land parzellieren und sofort gewinnbringend verkaufen, schaut die Steuerverwaltung genau hin. Bei häufigen Verkäufen droht die Einstufung als "gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler". Der Gewinn unterliegt dann nicht der (meist tieferen) Grundstückgewinnsteuer, sondern der Einkommenssteuer inkl. AHV-Beiträgen. Lassen Sie sich beraten!

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