Bekannte verdeckte Mängel einer Liegenschaft müssen vor der öffentlichen Beurkundung offengelegt werden, andernfalls ist der vertragliche Gewährleistungsausschluss wegen Arglist unwirksam (Art. 199 OR).
Worum ging es im Fall?
Im Urteil 4A_405/2025 prüfte das Bundesgericht die Tragweite der üblichen notariellen Freizeichnungsklausel („wie besichtigt, unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung für Rechts- und Sachmängel“) beim Kauf einer älteren Wohnliegenschaft.
Was hat das Bundesgericht entschieden?
Nach Art. 199 OR ist eine Vereinbarung über die Aufhebung oder Beschränkung der Gewährspflicht ungültig, wenn die Verkäuferschaft dem Käufer bekannte Mängel arglistig verschwiegen hat. Arglist liegt bereits dann vor, wenn der Verkäufer Kenntnis von einem verdeckten Feuchtigkeits- oder Statikmangel hat, der für den Kaufentscheid erkennbar wesentlich ist, und diesen vor der Beurkundung nicht offenlegt.
Bedeutung für die Praxis
Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss im Grundstückkaufvertrag schützt die Verkäuferschaft nur bei unbekannten Mängeln. Bekannte verdeckte Mängel oder frühere Schadensfälle müssen vor der öffentlichen Beurkundung offengelegt und idealerweise ausdrücklich im Kaufvertrag festgehalten werden, um spätere Haftungsansprüche wegen absichtlicher Täuschung (Art. 199 OR) zu vermeiden.
